Immobilienfonds: Wie sich Risiken und Renditen aktuell entwickeln

Grundtypen von Immobilienfonds und ihre Besonderheiten

Immobilienfonds gibt es in zwei zentralen Varianten: offene und geschlossene Fonds. Für Anleger sind besonders Liquidität, Halte- und Rückgabefristen wichtige Unterschiede, die das Anlageerlebnis und die Flexibilität maßgeblich beeinflussen.

Offene vs. geschlossene Immobilienfonds: Funktionsweise und aktuelle Regulatorik

Offene Immobilienfonds bieten Privatanlegern die Möglichkeit, Anteile meist breit gestreut und langfristig anzulegen. Die BaFin schreibt vor, dass offene Fonds mindestens 5 % und maximal 49 % ihres Vermögens in liquiden Mitteln wie Bankguthaben oder Anleihen halten müssen. Für Anteile, die ab dem 22. Juli 2013 gekauft wurden, gilt: 24 Monate Mindesthaltefrist und 12 Monate Kündigungsfrist vor Rückgabe. Außerdem überwacht die BaFin, dass die Anlagebedingungen von der Kapitalverwaltungsgesellschaft eingehalten werden.

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren anders: Sie investieren das Kapital zeitlich befristet in einzelne Projekte oder Objekte. Während der Laufzeit ist so gut wie keine Rückgabe oder Liquidation möglich. Aktuell fehlen allerdings verlässliche, aktuelle Primärquellen zu Detailregeln und Produktbeispielen geschlossener Fonds, diese Details sind daher bewusst ausgespart.

Praxistipp: Wer am 1. August 2018 Anteile an einem offenen Fonds gekauft hat, durfte frühestens am 31. Juli 2020 zurückgeben – Kündigung war bis 31. Juli 2019 nötig (laut Verbraucherzentrale Hamburg).

Liquiditäts- und Bewertungsregeln: Was Anleger jetzt beachten müssen

Liquiditätsregeln bestimmen maßgeblich die Flexibilität beim Verkauf von Anteilen. Offene Immobilienfonds dürfen keine sofortige Verfügbarkeit wie bei Tagesgeld bieten. Bei Anteils-Käufen ab dem 22. Juli 2013 gelten die Halte- und Rückgabefristen. Wird spät gekündigt, kann sich der Verkauf um bis zu drei Kalenderjahre ab dem Kauf hinauszögern.

Ein häufiger Fehler: Viele gehen von täglicher Verfügbarkeit aus, was zu Liquiditätsengpässen führen kann, besonders bei kurzfristigem Kapitalbedarf. Daher sollte man immer prüfen, ob der Anlagehorizont diese Phasen abdecken kann.

Hinweis zur Bewertung von Immobilien: Wie und wie oft die Vermögenswerte innerhalb eines Fonds neu bewertet werden, ließ sich in der aktuellen Recherche nicht mit Primärquelle belegen. Sicher ist jedoch: Bewertungsänderungen können direkte Auswirkungen auf den Anteilswert und damit auf mögliche Verluste haben.

Merke: Die entscheidenden Regeln (Haltefristen, Liquiditätsquoten) sind öffentlich einsehbar und werden von der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) genau überwacht.

Chancen und Risiken für private Anleger

Die Chancen und Risiken für private Anleger hängen 2025/2026 stark von der Marktphase und vom einzelnen Fonds ab. Einfach gesagt: Negative Durchschnittsrenditen und Liquiditätsrisiken sind im Moment Realität, nicht Theorie. Wer investiert, sollte die Schwankungen und Unterschiede zwischen den Fonds kennen.

Renditeentwicklung 2025/2026: Fakten und Trends

Die Durchschnittsrendite offener Immobilienfonds lag 2025 laut Scope bei minus 1,2 % (Scope). Zum 30. April 2026 betrug die Zwölfmonatsperformance sogar minus 1,65 %. Für das ganze Jahr 2026 erwartet Scope eine Spanne zwischen minus 0,5 % und minus 1,5 %.

Ein weiterer Trend: Von Januar bis Juli 2026 flossen netto etwa 3,7 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab (Morningstar). Die flüssigen Mittel lagen zum 30. April 2026 bei 15 Milliarden Euro (14,8 % des Fondsvermögens), und damit klar über dem Mindestwert von 5 % (Scope).

Verlust- und Liquiditätsrisiken aktuell im Fokus

Immobilienfonds sind keineswegs frei von Verlustgefahr. Das größte praktische Risiko: Wenn viele Anleger gleichzeitig verkaufen wollen, können Rücknahmeaussetzungen drohen. Muss der Fonds dann Immobilien veräußern, passieren das oft mit Abschlag, also unter Wert (Finanzwende).

Morningstar hebt den Punkt klar hervor: Offene Immobilienfonds bieten „keineswegs einen garantierten Kapitalerhalt“ (Morningstar). Entscheidend ist die Liquiditätsreserve, die Anfang 2026 bei ca. 15,2 % lag (Scope), aber Stressphasen nicht immer auffängt. Das bedeutet: Wer investieren will, muss die 12-monatige Kündigungsfrist und die Möglichkeit von Rücknahmeaussetzungen immer berücksichtigen.

Beispiele für aktuelle Fonds: Gewinner und Verlierer

Der Abstand zwischen Gewinnern und Verlierern war 2025 extrem. Laut Scope/DFPA schaffte der KGAL immoSubstanz ein Plus von 3,1 %, der Leading Cities Invest dagegen minus 17,8 %. Im weiteren Markt lag hausInvest mit einer Jahresrendite von 1,9 % im Geschäftsjahr 2025/2026 vorne (hausInvest).

Praktischer Tipp: Bevor Sie investieren, prüfen Sie immer die aktuellen Zahlen für den einzelnen Fonds. Große Unterschiede sind möglich, nicht jeder Fonds ist ein sicherer Hafen.

Steuern und Ausschüttungen im Überblick

Beim Thema Steuern und Ausschüttungen für Immobilienfonds zählen vor allem drei Begriffe: Teilfreistellung, Vorabpauschale und Kapitalertragsteuer. Das Investmentsteuergesetz schreibt diese Regeln klar fest (§ 18 InvStG).

Bei der Teilfreistellung gelten 60 % für inländische Immobilienfonds als steuerfrei. Für Auslands-Immobilienfonds sind es sogar 80 % (buzer.de). Das senkt die Besteuerung auf Gewinne aus diesen Fonds spürbar.

Eine Besonderheit ist die Vorabpauschale. Sie berechnet sich (seit 2018) aus 70 % des Basiszinses multipliziert mit dem Rücknahmepreis zu Jahresbeginn. Zufluss ist immer der erste Werktag im Folgejahr (Steuerschroeder).

Auf die meisten Ausschüttungen fällt Kapitalertragsteuer an – meist 15 Prozent plus 0,825 Prozent Solidaritätszuschlag (NWB-Datenbank). Die tatsächliche Auszahlung und die Steuer werden getrennt behandelt. Für Fonds mit Auslandsbezug gelten Sonderregeln; Details dazu finden sich direkt beim BMF (BMF-Schreiben).

Typischer Fehler: Oft werden Vorabpauschale und Ausschüttung verwechselt – das führt zu doppelter oder falscher Steuererklärung. Am besten direkt in den Steuerunterlagen prüfen, welche Beträge gemeldet werden müssen.

Unterschied zu Aktienfonds: Immobilienfonds bieten dank Teilfreistellung eine abweichende Steuerlast. Ausschüttung und Vorabpauschale fließen zeitlich unterschiedlich zu.